Kapitalgewinnsteuer beim Immobilienverkauf auf Zypern: 20 Prozent, Befreiungen, Meldung

Wer eine Immobilie auf Zypern verkauft, zahlt nach Artikel 4 des Kapitalgewinnsteuergesetzes 52/1980 20 Prozent auf den Gewinn, gleich wo er wohnt. Befreit sind unter anderem ein Gesamtgewinn bis 30.000 Euro und der Gewinn aus der selbst genutzten Hauptwohnung bis 150.000 Euro. Die Meldung gibst du innerhalb eines Monats nach der Veräußerung ab, vor der Eigentumsumschreibung.

Rechtsstand: November 2026. Die Seite gilt für Immobilien in der Republik Zypern; der Norden der Insel ist ein getrennter Rechtsraum. Grundlage ist die konsolidierte Fassung des Gesetzes 52/1980 mit Änderungen bis 242(I)/2025. Die Beträge sind Euro-Beträge des Gesetzestextes; ob eine Befreiung in deinem Fall greift, klärst du vor dem Verkauf mit einer Steuerberatung.

Was besteuert die Kapitalgewinnsteuer auf Zypern?

Die Steuer trifft Gewinne aus der Veräußerung von „Eigentum“ im Sinne des Gesetzes. Das sind nach Artikel 2 erstens Immobilien in der Republik Zypern, zweitens Anteile an Gesellschaften, die Immobilien in der Republik besitzen, drittens Anteile an Gesellschaften, die ihrerseits an solchen Gesellschaften beteiligt sind, wenn mindestens 20 Prozent des Anteilswerts aus zyprischen Immobilien stammt, und viertens ein Kaufvertrag über zyprische Immobilien. Der Wortlaut knüpft an die Lage der Immobilie an, nicht an deinen Wohnsitz. Auch als Ausländer ohne Ansässigkeit zahlst du die Steuer, wenn du auf Zypern verkaufst.

Als Veräußerung zählen nach Artikel 10 nicht nur der Verkauf, sondern auch Tausch, Schenkung, Abtretung der Rechte aus einem Kaufvertrag, Zwangsversteigerung und die Einräumung eines Rechts zum Kauf. Der Steuersatz beträgt nach Artikel 4 einheitlich 20 Prozent auf den Gewinn.

Das Abkommen zwischen Deutschland und Zypern stimmt damit überein: Gewinne aus Immobilien darf der Lagestaat besteuern (Artikel 13 Absatz 1), bei Gesellschaftsanteilen mit mehr als 50 Prozent Immobilienwert ebenfalls (Absatz 2). Wie du die zyprische Steuer in Deutschland berücksichtigst, steht im Ratgeber Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Zypern.

Wie berechnest du den Gewinn?

Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich dessen, was nach Artikel 6 abgezogen werden darf. Das sind der Wert der Immobilie am 1. Januar 1980 oder, wenn du später erworben hast, der Anschaffungswert, jeweils um die Inflation erhöht. Hinzu kommen Ausgaben, die ausschließlich der Erzielung des Gewinns dienten, ebenfalls inflationsbereinigt. Die Inflation bemisst sich nach dem Einzelhandelspreisindex des Statistikamts des Finanzministeriums.

Die Erklärung der Parteien ist nicht endgültig. Bezweifelt das Amt den Betrag, darf es nach Artikel 9 Absatz 1 spätestens binnen sechs Monaten nach der Erklärung prüfen und bei einer falschen Erklärung die Differenz samt Zinsen nachfordern. Halte deshalb den tatsächlichen Preis fest und bewahre Kauf- und Verkaufsvertrag sowie Belege für Umbauten und Maklerkosten auf.

Welche Befreiungen gelten?

Artikel 5 enthält die für Privatpersonen zentralen Befreiungen. Nach dem Wortlaut des Absatzes 2 kannst du nur eine der beiden Befreiungen aus den Absätzen 1 und 2 nutzen, nämlich die größere.

Hast du die Wohnung vor dem Verkauf länger als ein Jahr nicht mehr selbst bewohnt, entfällt die Hauptwohnungsbefreiung. Die 30.000-Euro-Grenze beschreibt der Gesetzestext als Voraussetzung („keine Steuer, wenn …“). Prüfe vor dem Verkauf, wie das Tax Department die Grenze anwendet, wenn dein Gewinn knapp darüber liegt.

Was gilt bei Schenkung, Erbe und Tausch?

Nicht als Veräußerung zählen nach Artikel 10 die Übertragung von Todes wegen und die Schenkung von Eltern an Kinder, zwischen Ehegatten und zwischen Verwandten bis zum dritten Grad. Bei der Schenkung gilt für den Beschenkten später der Wert des Schenkers: der ursprüngliche oder der inflationsbereinigte Anschaffungswert, je nachdem, was kleiner ist, oder der Wert am 1. Januar 1980, wenn dieser Zeitpunkt später liegt. Schenkungen an Pflegekinder sind nach Buchstabe β1 ebenfalls ausgenommen. Beim Erbfall gilt der Wert des Erblassers. Den Ablauf einer Erbschaft erklärt Erbrecht und Testament auf Zypern.

Ein Tausch von Immobilien ist nach Buchstabe γ differenziert: Ist der alte Wert gleich hoch oder höher als der Wert der eingetauschten Immobilie, wird der ganze Gewinn besteuert; ist er niedriger, nur der Teil, den du nicht in die neue Immobilie gesteckt hast. Lass die Vereinbarung der Tauschpartner von einer Anwaltskanzlei prüfen, bevor du unterschreibst.

Wie sieht ein Rechenbeispiel aus?

Beide Fälle sind vereinfacht und gehen von angenommenen Werten aus. Die Inflationsbereinigung ist angenommen; den tatsächlichen Betrag ermittelst du mit dem Index des Statistikamts.

Welche Meldung musst du abgeben und wann?

Du bist als Verkäufer selbst verpflichtet: Nach Artikel 12 Absatz 1 gibst du dem Direktor der Steuerverwaltung für jede Veräußerung innerhalb eines Monats eine Erklärung ab, auf jeden Fall aber vor der Übertragung des Eigentums, und zahlst den von dir berechneten Steuerbetrag. Die Erklärung erfolgt auf einem vom Direktor genehmigten Formular (Absatz 2). Wird sie nicht abgegeben, kann der Direktor die Steuer jederzeit festsetzen und dir eine Mitteilung schicken (Artikel 13). Hält er den selbst berechneten Betrag für zu niedrig, darf er binnen drei Monaten nach der Selbstveranlagung und Zahlung nachfordern (Artikel 14).

Kläre mit deiner Anwaltskanzlei schriftlich, wer die Meldung abgibt und wer die Steuer überweist. Die Kosten rund um den Kauf stehen unter Kaufnebenkosten auf Zypern, die Entscheidung zwischen Miete und Kauf unter Mieten oder kaufen auf Zypern.

Was ändert sich, wenn du nach dem Verkauf wegziehst?

Der Wegzug ändert an der zyprischen Steuer nichts, weil die Lage der Immobilie zählt. In Deutschland kann der Verkauf trotzdem steuerlich relevant sein, solange du dort steuerpflichtig bleibst. Wie du das vor dem Umzug klärst, beschreibt Steuerlicher Wegzug aus Deutschland. Wer Mieteinkünfte aus der Immobilie hatte, findet die laufende Besteuerung unter Mieteinnahmen auf Zypern versteuern.

Gilt das auch für den Norden der Insel?

Nein. Das Gesetz 52/1980 ist Recht der Republik Zypern. Für Grundstücke im Norden stellen sich zuerst Eigentumsfragen, die Immobilienkauf im Norden Zyperns beschreibt.

Quellen

• Zypriotischer Rechtsanwaltsverband (CyLaw): Kapitalgewinnsteuergesetz 52/1980, konsolidierte Fassung, Artikel 2, 4 bis 14
• Bundesfinanzministerium: Abkommen zwischen Deutschland und Zypern vom 18. Februar 2011, Artikel 13