Kaufnebenkosten für Immobilien auf Zypern: Welche Posten anfallen

Zu den Kaufnebenkosten in der Republik Zypern zählen die Eintragungsgebühr beim Grundbuchamt (3, 5 oder 8 Prozent des Kaufpreises in drei Stufen), bei Neubauten die Mehrwertsteuer, Anwaltskosten und kleinere Gebühren. Die Stempelsteuer auf Verträge wird nach dem Gesetz 239(I)/2025 zum 1. Januar 2026 aufgehoben. Bei Mehrwertsteuer entfällt die Eintragungsgebühr.

Rechtsstand: November 2026. Die Seite gilt für die Republik Zypern; der Norden der Insel ist ein getrennter Rechtsraum mit eigenen Eigentumsfragen. Maßgeblich sind das Gebührengesetz des Grundbuchamts (Kapitel 219), das Mehrwertsteuergesetz 95(I)/2000 und das Gesetz 239(I)/2025. Behörden können Gebühren per Verordnung ändern, und für deinen Kauf entscheidet der Zeitpunkt der Übertragung. Lass die Beträge deshalb vor der Unterschrift schriftlich bestätigen.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Posten	Wer erhebt sie	Grundlage	Was belegt ist
Eintragungsgebühr (Übertragungsgebühr) für den Eigentumstitel	Department of Lands and Surveys (Grundbuchamt)	Gesetz Kapitel 219, Artikel 3 und 10, Verzeichnis Kapitel 3 und 17	Stufensatz 3, 5, 8 Prozent; Minderung und Entfall nach Artikel 10
Mehrwertsteuer	Steuerbehörde	Gesetz 95(I)/2000, Artikel 17 und 18, Fünfter Anhang	19 Prozent Normalsatz; 5 Prozent unter Bedingungen für die Wohnung
Stempelsteuer auf den Vertrag	Steuerbehörde	Gesetz 19/1963, Gesetz 239(I)/2025	Aufhebung der Stempelgesetze zum 1. Januar 2026
Hinterlegung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt	Grundbuchamt	Gesetz Kapitel 219, Verzeichnis Kapitel 7 Buchstabe γ	50 Euro nach dem Gebührenverzeichnis
Eintragung einer Hypothek, falls du einen Kredit aufnimmst	Grundbuchamt	Gesetz Kapitel 219, Verzeichnis Kapitel 4	1 Prozent des Darlehensbetrags
Anwalt, Übersetzung, Gutachten, Vermessung	Je nach Auftrag	Vereinbarung	Keine Beträge belegt

Der Ablauf des Kaufs, in dem diese Posten anfallen, steht unter Immobilie auf Zypern kaufen. Plane die Nebenkosten in dein Gesamtbudget ein, siehe Budget für den Umzug. Als Nicht-EU-Bürger brauchst du vor dem Kauf zusätzlich eine Genehmigung des Ministerrats.

Wie hoch ist die Gebühr beim Grundbuchamt?

Bei einem Kauf wird die Eintragungsgebühr nach Kapitel 3 Buchstabe β Ziffer iv des Gebührenverzeichnisses auf den Kaufpreis berechnet, nach der Staffel in Kapitel 17:

3 Prozent für jeden Euro bis 85.000 Euro,
5 Prozent für jeden Euro über 85.000 Euro bis 170.000 Euro,
8 Prozent für jeden Euro über 170.000 Euro.

Die Gebühr zahlt die Person, auf deren Namen das Grundstück eingetragen wird, also du als Käufer(in). Hält der Direktor des Grundbuchamts den vereinbarten Kaufpreis nicht für den Marktwert zum Zeitpunkt der Übertragung oder des Vertrags, kann er die Gebühr stattdessen auf den Marktwert berechnen. Du kannst diese Bewertung anfechten.

Zwei Regeln in Artikel 10 des Gesetzes verändern den Betrag. Nach Absatz 1 wird keine Gebühr nach Kapitel 17 erhoben, wenn für dieselbe Übertragung Mehrwertsteuer anfällt, solange der Kaufpreis dem Marktwert entspricht. Nach Absatz 2 ist die Gebühr in Fällen, in denen sie nach Kapitel 17 erhoben wird, um 50 Prozent gemindert. Ob und in welcher Höhe Minderung oder Entfall bei deinem Kauf gelten, hängt vom Einzelfall und vom Zeitpunkt ab. Bestätige es vor dem Vertrag mit deinem Anwalt und dem Grundbuchamt.

Ein Rechenbeispiel zeigt den Aufbau. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro ergibt die Staffel 3 Prozent von 85.000 Euro (2.550 Euro), 5 Prozent von 85.000 Euro (4.250 Euro) und 8 Prozent von 30.000 Euro (2.400 Euro), zusammen 9.200 Euro vor einer Minderung. Mit der Minderung nach Artikel 10 Absatz 2 wären es die Hälfte. Das Beispiel ist eine Rechnung aus der gesetzlichen Staffel, keine Zusage der Behörde.

Wann fällt Mehrwertsteuer an?

Die Mehrwertsteuer ist in der Republik ein wichtiger Posten bei Neubauten, nicht bei Wiederverkäufen. Das Mehrwertsteuergesetz befreit die Lieferung von Immobilien grundsätzlich und nimmt davon unter anderem Gebäude aus, die vor dem ersten Bezug übertragen werden, sowie unbebaute Bauflächen, die im Rahmen einer wirtschaftlichen Tätigkeit übertragen werden. Der Normalsatz beträgt nach Artikel 17 seit dem 13. Januar 2014 19 Prozent.

Für den Kauf einer Wohnung, die als Hauptwohnsitz dient, sieht der Fünfte Anhang unter Bedingungen einen ermäßigten Satz von 5 Prozent vor (Artikel 18 Absatz 1):

Er gilt für die ersten 130 Quadratmeter der Wohnfläche (berechnet nach dem Bebauungskoeffizienten der Baupläne) und bis zu einem Wert von 350.000 Euro.
Der Gesamtwert der Lieferung darf 475.000 Euro und die gesamte Fläche 190 Quadratmeter nicht überschreiten.
Die Wohnung dient als dein Hauptwohnsitz in der Republik, und die Lieferung erfolgt vor dem ersten Bezug.
Die Baugenehmigung oder der Antrag darauf muss nach dem 1. Mai 2004 gestellt worden sein.
Du gibst eine Erklärung ab, dass du keine andere Wohnung in der Republik als Hauptwohnsitz nutzt.

Für den Teil, der über die Grenzen hinausgeht, gilt der Normalsatz. Lass dir vom Verkäufer und Anwalt die Berechnung für dein Objekt zeigen, vor allem bei Vorverträgen über Objekte, die noch gebaut werden. Der Wert der Lieferung kann nach dem Gesetz durch Bekanntmachung des Steuerkommissars nach einem Beschluss des Ministerrats angepasst werden.

Gibt es noch Stempelsteuer?

Das Stempelgesetz 19/1963 sah für Verträge mit bestimmtem Betrag eine Staffel vor. Mit dem Gesetz 239(I)/2025 sind die Stempelgesetze zum 1. Januar 2026 aufgehoben; für neue Verträge ab diesem Datum fällt keine Stempelsteuer mehr an. Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 unterzeichnet wurden, können Übergangsfragen offen sein; sie gehören in die Prüfung durch deinen Anwalt. Ältere Ratgeber, die Stempelsteuer als festen Posten aufführen, sind für Neuverträge überholt.

Was kosten Anwalt, Übersetzung und Gutachten?

Dafür liegen keine gesetzlichen Beträge vor, die diese Seite belegen kann. Das Honorar eines Anwalts, Übersetzungen, Beglaubigungen, Gutachten und Vermessungen vereinbarst du im Einzelfall. Hole Angebote ein und lass dir den Leistungsumfang schriftlich geben. Hinweise zu Urkunden und Übersetzungen findest du unter Dokumente für Zypern. Für Wohnungen in einer Anlage kommen Kosten der Gemeinschaft hinzu, siehe Eigentumswohnung und Eigentümergemeinschaft. Für laufende Kosten nach dem Kauf siehe Lebenshaltungskosten auf Zypern.

Was gilt für Immobilien im Norden?

Die Gebühren und Steuern dieser Seite sind Recht der Republik Zypern. Für Grundstücke im Norden gelten sie nicht ohne Weiteres, dort stellen sich zuerst Fragen des Eigentums: Immobilienkauf im Norden Zyperns.