Immobilienkauf als Nicht-EU-Bürger auf Zypern: Genehmigung und Grenzen

Als Nicht-EU-Bürger brauchst du für den Erwerb von Immobilien auf Zypern vor dem Eigentumserwerb die Genehmigung des Ministerrats nach dem Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer (Cap. 109). Ohne sie ist die Eintragung ungültig. Für Flächen über zwei Scales gelten zusätzliche Bedingungen. Der Antrag läuft über die Bezirksverwaltung; Unterlagen und Fristen klärst du dort.

Rechtsstand: November 2026.

Wer ist Ausländer im Sinne des Gesetzes, und wer braucht eine Genehmigung?

Das Gesetz definiert „Ausländer“ als jeden, der kein Bürger der Republik ist. Dazu gehören auch Gesellschaften, die von Ausländern kontrolliert werden, ausländische Gesellschaften und Treuhandvermögen zugunsten eines Ausländers. Nicht als Ausländer im Sinne des Gesetzes zählen:

• ausländische Zyprer, also Personen, die in Zypern geboren wurden, als ihre Eltern dort gewöhnlich lebten, oder deren Vater unter denselben Umständen in Zypern geboren wurde;
• die ausländische Ehefrau oder der ausländische Ehemann eines Bürgers der Republik, sofern nicht durch Gerichtsbeschluss getrennt;
• Bürger eines EU-Mitgliedstaats und Bürger eines Vertragsstaats des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum;
• juristische Personen, die nach dem Recht eines Mitgliedstaats gegründet wurden und ihren Sitz, ihre Hauptverwaltung oder ihre Hauptniederlassung in einem EU- oder EWR-Staat haben.

Das betrifft zum Beispiel Bürger aus dem Vereinigten Königreich, aus den USA, aus Russland oder aus der Schweiz, denn die Schweiz ist kein Vertragsstaat des EWR-Abkommens. Wenn du unsicher bist, ob du unter die Ausnahmen fällst, klärst du das mit einem zugelassenen Anwalt in Zypern, bevor du einen Kaufvertrag unterschreibst. Wer als EU-Bürger kauft, findet den Ablauf im Ratgeber Immobilie auf Zypern kaufen.

Was verlangt das Gesetz genau?

Das Gesetz (Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109) legt fest:

• Genehmigungspflicht. Ein Ausländer darf Immobilien nicht ohne vorherige Genehmigung des Ministerrats erwerben.
• Größe. Übersteigt die Fläche das, was für ein Wohn- oder Geschäftsgebäude unbedingt nötig ist, und beträgt sie in jedem Fall mehr als zwei Scales, unterliegt die Genehmigung weiteren Bedingungen und Beschränkungen, die der Ministerrat durch Verordnung festlegt und das Parlament billigt. Die Scale ist ein zyprisches Flächenmaß.
• Antrag. Den Antrag auf Genehmigung kann jeder stellen, ob Ausländer oder nicht. Der Ministerrat entscheidet und teilt dem Antragsteller die Entscheidung schriftlich und so schnell wie möglich mit. Die Genehmigung kann vorsehen, dass für den Erwerb durch einen anderen Ausländer keine weitere Genehmigung nötig ist.
• Vertrag. Ein gültiger Kaufvertrag begründet für den Ausländer kein Recht auf den Erwerb, solange die Genehmigung fehlt.
• Folge bei Verstoß. Jede Eintragung entgegen dem Gesetz ist nichtig.

Mit „Erwerb“ meint das Gesetz mehr als den Kauf eines Hauses. Auch diese Fälle zählen:

• die Pacht einer Immobilie für mehr als 33 Jahre oder für einen Zeitraum, der mit einseitigen Verlängerungsoptionen mehr als 33 Jahre erreichen kann; für die Flächenregel gilt hier ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren;
• der Erwerb von Anteilen an einer in Zypern gegründeten Gesellschaft, die Immobilien besitzt, wenn die Gesellschaft dadurch von Ausländern kontrolliert wird;
• die Gründung eines Treuhandvermögens zugunsten eines Ausländers, das Immobilien, eine solche Pacht oder solche Anteile umfasst.

Eine Gesellschaft, die für den Kauf zwischengeschaltet wird, löst das Problem also nicht. Das Gesetz hat diese Wege bewusst einbezogen.

Wie läuft das Verfahren bei der Bezirksverwaltung ab?

Entschieden wird die Genehmigung vom Ministerrat. Eingereicht wird der Antrag nach der üblichen Praxis bei der Bezirksverwaltung (District Administration) des Bezirks, in dem die Immobilie liegt. Bestätige diese Zuständigkeit vor dem Antrag.

Welche Unterlagen verlangt werden, ob eine Gebühr anfällt und wie lange die Entscheidung dauert, ist im Gesetz nicht geregelt und hängt von der Praxis der Behörde ab. Prüfe diese Punkte vor dem Antrag bei der zuständigen Stelle und lasse sie von deinem Anwalt schriftlich bestätigen. Das Grundbuchamt (Department of Lands and Surveys) mit seinen Bezirksämtern führt die Eintragung durch; wie Hinterlegung und Umschreibung funktionieren, beschreibt der Ratgeber Immobilie auf Zypern kaufen.

Kannst du die Immobilie später weiterverkaufen oder vererben?

Der Weiterverkauf an einen anderen Ausländer braucht grundsätzlich wieder eine Genehmigung. Das Gesetz erlaubt dem Ministerrat aber, schon in der ersten Genehmigung vorzusehen, dass für den Erwerb durch einen weiteren Ausländer keine neue Genehmigung nötig ist. Ob deine Genehmigung eine solche Klausel enthält, steht in der schriftlichen Entscheidung; lass sie prüfen, bevor du kaufst.

Wenn du die Immobilie später teilen und in Teilen verkaufen willst, beachte, dass der Ministerrat durch Verordnung eine Mindestgröße für die Teilstücke festlegen kann, in die ein Ausländer sein Grundstück zum Verkauf unterteilt. Für Erbschaften und Schenkungen gelten eigene Regeln, die dein Anwalt für deinen Fall prüft; frage ausdrücklich danach, wenn du Immobilien vererben willst.

Welche Fragen stellst du deinem Anwalt?

• Fällt mein Fall unter die Definition „Ausländer“, oder greift eine der Ausnahmen?
• Wie groß ist die Fläche, und liegt sie unter oder über zwei Scales?
• Wie ist der Kaufvertrag gegen das Fehlen der Genehmigung abgesichert?
• Wer stellt den Antrag, welche Unterlagen und welche Fristen gelten, und wie lange dauert es erfahrungsgemäß?
• Enthält die Genehmigung eine Klausel für den Weiterverkauf an andere Ausländer?
• Gibt es Auflagen oder Bedingungen, die über die Genehmigung hinausgehen?

Was kostet der Kauf zusätzlich zur Genehmigung?

Zur Genehmigung kommen die üblichen Kaufnebenkosten: Gebühren, Steuern, Anwaltshonorar und Übersetzungen. Wie sie sich zusammensetzen und welche Posten für dich gelten, steht im Ratgeber Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf auf Zypern. Plane zusätzlich Kosten für beglaubigte Übersetzungen und Beglaubigungen ein; Hinweise dazu stehen im Ratgeber Dokumente, Übersetzung und Beglaubigung für Zypern.

Bekommst du durch den Kauf ein Aufenthaltsrecht?

Nein, nicht automatisch. Der Kauf einer Immobilie ändert deinen Aufenthaltsstatus nicht von selbst. Für Drittstaatsangehörige gelten eigene Regeln zum Aufenthalt, die der Ratgeber Aufenthalt auf Zypern für Drittstaatsangehörige und Familienangehörige beschreibt. Ob und wie sich Immobilienbesitz auf einen Aufenthaltstitel auswirkt, klärst du vor dem Kauf mit der Migrationsbehörde.

Was gilt im Norden der Insel?

Dieses Gesetz gilt für die Republik Zypern. Im Norden der Insel, der international nicht anerkannten Türkischen Republik Nordzypern, gelten andere Eigentumsverhältnisse und andere Risiken, die mit einem Kauf in der Republik nicht vergleichbar sind. Wer dort kauft, findet die Risiken im Ratgeber Immobilienkauf im Norden Zyperns: Risiken. Die Entscheidung zwischen Miete und Kauf erleichtert der Ratgeber Mieten oder kaufen auf Zypern.

Welche Fehler vermeidest du?

• Vertrag ohne Genehmigungsvorbehalt unterschreiben. Das Gesetz begründet ohne Genehmigung kein Recht auf den Erwerb; sichere dich im Vertrag ab.
• Fläche unterschätzen. Grundstücke über zwei Scales lösen zusätzliche Bedingungen aus.
• Über Gesellschaften oder Treuhand ausweichen. Das Gesetz erfasst Gesellschaftsanteile, Pachtverträge und Treuhandvermögen ausdrücklich.
• Auf Aussagen des Verkäufers verlassen. Ob du genehmigungspflichtig bist, prüft dein eigener Anwalt.
• Angaben aus älteren Quellen übernehmen. Verordnungen und Verwaltungspraxis ändern sich; lasse dir aktuelle Grenzen und Unterlagen bestätigen.

Quellen

• Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109 – konsolidierter Text
• Department of Lands and Surveys