Eigentumswohnung und Eigentümergemeinschaft auf Zypern
Wer auf Zypern eine Eigentumswohnung kauft, wird Eigentümer einer eigenen Einheit und Miteigentümer der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes. Das Gesetz Cap. 224 verlangt für jedes Gebäude eine Verwaltungskommission, regelt die Kostenverteilung nach Wohnfläche und schreibt vor, dass die Gemeinschaftsregeln im Grundbuch eingetragen werden und auch spätere Käufer binden.
Rechtsstand: November 2026. Die Seite gilt für Immobilien in der Republik Zypern; der Norden der Insel ist ein getrennter Rechtsraum mit eigener Eigentumsordnung. Grundlage ist Teil IIA („Κοινόκτητες Οικοδομές“, gemeinschaftlich gehaltene Gebäude) des Gesetzes über Immobilieneigentum (Besitz, Eintragung und Bewertung), Cap. 224, in der konsolidierten Fassung. Das Gesetz regelt die Grundzüge; die Einzelheiten stehen in den Gemeinschaftsregeln deines Gebäudes. Lies sie vor dem Kauf.
Was gehört dir und was gehört allen?
Das Gesetz unterscheidet Einheit und Gemeinschaftseigentum. Eine Einheit ist nach Artikel 38Β ein Stockwerk, ein Teil davon, ein Zimmer, Büro, Apartment, Geschäft oder ein anderer Teil des Gebäudes, der als vollständige, getrennte und eigenständige Einheit besessen und genutzt werden kann, für den eine Baugenehmigung besteht. Alles, was nicht als Einheit eingetragen ist, ist Gemeinschaftseigentum (Artikel 38Α, „κοινόκτητη ιδιοκτησία“).
Das Gemeinschaftseigentum gehört nach Artikel 38ΣΤ allen Eigentümern der Einheiten zu ungeteilten, ideellen Anteilen im Verhältnis, das Artikel 38Θ festlegt. Ein Teil davon kann einer bestimmten Einheit zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet werden und heißt dann „eingeschränktes Gemeinschaftseigentum“; es muss in der Eintragung der Einheit ausdrücklich beschrieben sein. Zuordnen lässt sich ein Teil auch nachträglich, wenn Eigentümer von mindestens 75 Prozent des Gemeinschaftseigentums zustimmen und der Direktor die Voraussetzungen als erfüllt ansieht, sofern die Regeln nichts anderes bestimmen. Prüfe daher im Grundbuchauszug, was deiner Einheit zugeordnet ist: Eine Dachterrasse oder ein Stellplatz gehört dir nur, wenn er als Einheit oder als zugeordneter Teil eingetragen ist.
Wer eine Einheit nicht als Eigentümer, sondern über einen eingetragenen langfristigen Mietvertrag nach Teil IV des Gesetzes hält, zählt nach Artikel 38Β als Eigentümer der Einheit, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt. Die Vorschriften gelten sinngemäß auch für Anlagen aus mehreren Gebäuden oder Flügeln auf demselben Grundstück (Artikel 38Ε). Kaufabläufe und Titel stehen auf Immobilie auf Zypern kaufen.
Wer verwaltet das Gebäude?
Jedes Gebäude muss nach Artikel 38ΚΒ eine Verwaltungskommission (Διαχειριστική Επιτροπή) haben, die die Angelegenheiten regelt und verwaltet; sie wird nach Teil IIA und den Gemeinschaftsregeln gebildet. Die Pflichten stehen in Artikel 38ΚΖ. Sie muss das Gemeinschaftseigentum kontrollieren, betreiben und instand halten, die Regeln durchsetzen, behördlichen Auflagen nachkommen, die vorgeschriebenen Versicherungen abschließen und Prämien zahlen, und sie muss mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen.
| Situation | Was das Gesetz vorsieht | Fundstelle |
|---|---|---|
| Gebäude wurde gerade eingetragen | Auf Antrag der Eigentümer, die die Eintragung beantragt haben, ernennt der Direktor schriftlich eine vorläufige Verwaltungskommission, bis nach den Regeln die erste gebildet ist | Artikel 38ΚΓ |
| Es gibt keine Kommission oder sie arbeitet nicht mehr | Der Direktor kann eine Kommission ernennen; sehen die Regeln die Wahl durch die Versammlung vor, beruft er zuerst diese ein und ernennt nur, wenn sie keine wählt oder eine Versammlung nicht möglich ist | Artikel 38ΚΔ |
| Versammlung wird nicht fristgerecht einberufen | Auf Antrag eines Eigentümers kann der Direktor sie einberufen und die Tagesordnung festlegen | Artikel 38ΚΘ |
| Vom Direktor ernannte Kommission | Der Direktor kann eine Vergütung festlegen; sie ist eine Gemeinschaftskost, zu der alle Eigentümer beitragen | Artikel 38ΚΕ und 38ΙΑ |
Wer in der Praxis als „Direktor“ handelt und an welche Stelle du dich wendest, ist vor dem Antrag bei der zuständigen Stelle zu prüfen.
Wie werden die Kosten verteilt?
Alle Eigentümer müssen sich nach Artikel 38ΙΑ Absatz 1 an den Ausgaben beteiligen, die für Versicherung, Instandhaltung, Reparatur, Wiederherstellung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie für die in Teil IIA oder den Regeln festgelegten Dienste nötig sind. Den Anteil bestimmen die Regeln auf Grundlage der Wohnfläche jeder Einheit. Zahlt ein Eigentümer nicht, kann die Kommission die notwendigen Ausgaben selbst tätigen und den geschuldeten Betrag nach Absatz 2 einklagen. Ein pauschaler Betrag je Quadratmeter steht nicht im Gesetz; die Höhe ergibt sich aus Budget und Beschlüssen deiner Gemeinschaft. Frage vor dem Kauf nach dem Haushalt und den letzten Abrechnungen. Wie sich die Gemeinschaftskosten zu anderen Wohnkosten verhalten, zeigt Lebenshaltungskosten auf Zypern.
Wer entscheidet in der Gemeinschaft?
Die Regeln regeln Kontrolle, Betrieb, Verwaltung, Nutzung der Einheiten und das Verhältnis der Eigentümer (Artikel 38ΙΘ Absatz 1). Eigentümer von mindestens 75 Prozent des Gemeinschaftseigentums können sie ändern, überarbeiten, ersetzen oder aufheben, außer das Gesetz sieht für ein Thema ein anderes Verhältnis vor (Absatz 2). Dafür stehen im Gesetz weitere Schwellen:
- Versicherung gegen Feuer, Blitz und Erdbeben zum Wiederbeschaffungswert muss die Kommission immer abschließen; für andere Risiken ist die Versicherung nur Pflicht, wenn Eigentümer von mehr als 50 Prozent es beschließen (Artikel 38ΙΒ).
- Als völlig zerstört gilt das Gebäude, wenn Eigentümer von 100 Prozent der Einheiten das in einer dafür einberufenen Versammlung beschließen; über die Maßnahmen muss dann einstimmig entschieden werden. Sind sich die Eigentümer nicht einig, kann das Gericht angerufen werden (Artikel 38ΙΕ).
- Der Verkauf des gesamten Gebäudes kann von Eigentümern von 100 Prozent des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden (Artikel 38ΙΣΤ).
Wenn die Gemeinschaft keine eigenen Regeln eingetragen hat, gelten die Mustervorschriften im Anhang des Gesetzes als eingetragen (Artikel 38ΚΑ Absatz 1). Regeln, die du für dein Gebäude liest, sind nur wirksam, wenn die Kommission sie beim Direktor eingereicht und dieser sie im Grundbuch vermerkt hat; ab dann binden sie jeden Eigentümer und jeden späteren (Artikel 38Κ). Beschlüsse der Eigentümer, die nach den Regeln gefasst und im Beschlussbuch eingetragen sind, binden ebenfalls jeden heutigen und späteren Eigentümer, und jeder Eigentümer darf das Beschlussbuch in angemessener Zeit einsehen (Artikel 38Λ). Wer kauft, übernimmt also die Beschlüsse seiner Vorgänger.
Was gilt bei Schäden an Einheit oder Gebäude?
Wird deine Einheit teilweise oder ganz zerstört, musst du sie auf eigene Kosten und innerhalb der absolut notwendigen Zeit wieder aufbauen oder instand setzen, und zwar zuerst die Teile, die die Nutzung der anderen Einheiten oder des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigen (Artikel 38ΙΓ). Kommst du dem nicht nach, musst du die anderen Eigentümer für den daraus entstehenden Schaden entschädigen. Bei Schäden am Gemeinschaftseigentum verwendet die Kommission die Versicherungsleistung für den Wiederaufbau, die Reparatur oder die Wiederherstellung des Gebäudes (Artikel 38ΙΔ); die Pflichtversicherung nach Artikel 38ΙΒ deckt Feuer, Blitz und Erdbeben, nicht jedes Risiko. Eine eigene Absicherung für deine Einheit und deine Einrichtung regelst du mit einem Versicherer; das Gesetz verpflichtet dich dazu nicht.
Worauf achtest du vor dem Kauf einer Wohnung in einer Anlage?
- Verlange die eingetragenen Gemeinschaftsregeln und das Beschlussbuch.
- Prüfe im Grundbuch, ob Gebäude und Einheit als gemeinschaftlich gehaltenes Gebäude eingetragen sind und welche Teile deiner Einheit ausschließlich zugeordnet sind.
- Frage nach Haushalt, offenen Beiträgen, Rücklagen und dem Stand der Gebäudeversicherung.
- Lass dir die Beschlüsse zu laufenden und anstehenden Arbeiten zeigen: Du trägst deinen Kostenanteil.
- Rechne die Nebenkosten des Kaufs ein; Übersicht auf Kaufnebenkosten auf Zypern. Ob der Kauf gegenüber Miete lohnt, beschreibt Mieten oder kaufen auf Zypern; wer zur Miete wohnt, liest Wohnung mieten auf Zypern.
Gilt das auch im Norden der Insel?
Nein. Cap. 224 ist Recht der Republik Zypern. Für Immobilien im international nicht anerkannten Norden gelten andere Vorschriften und besondere Risiken, die Kauf im Norden Zyperns: Risiken beschreibt.